A avaliação da propriedade imobiliária tem como base uma estimativa de valores, a partilha de bens de uma herança, a compra ou venda de imóveis, o financiamento (hipoteca/hipotecário) na compra ou construção de um imóvel, o estudo económico e financeiro de um projeto de investimento, cálculo de indemnização por expropriação e a determinação de valores para efeitos fiscais, etc.
Associações Profissionais na Avaliação Imobiliária
A função “Avaliação Imobiliária” existe nos E.U.A desde os tempos coloniais, mas só a partir do final do século XIX académicos e praticantes começaram a estudar e a pensar nas teorias subjacentes à avaliação das propriedades, altura em que os avaliadores privados e da administração pública começaram a investigar e a discutir conceitos e técnicas mais adequados para estimar o valor de uma propriedade com impacto direto na economia. Por exemplo, quando em 1934 foi criada a International Association of Assessing Officers os “métodos de tributação” sobre o imobiliário mudaram de forma radical.
As associações que se foram formando, bem como as publicações que delas surgiram, vieram definir os conceitos e as regras fundamentais da Avaliação Imobiliária um pouco por todo o mundo. Destacam-se de seguida algumas das principais.
- A Appraisal Foundation é uma organização dos E.U.A., sem fins lucrativos, fundada em 1987, com a missão de promover a qualidade de avaliações, estabelecendo requisitos para a qualificação dos avaliadores profissionais e do desenvolvimento de normas de avaliação.
- O Appraisal Institute é a maior associação profissional norte-americana de avaliadores de imóveis, reunindo mais de 23.000 profissionais de avaliação em quase 60 países em todo o mundo, e foi fundada em 1932 com a missão de apoiar e promover o desenvolvimento dos seus associados, como opção para as questões imobiliárias e o desenvolvimento da certificação profissional, normas para a prática profissional e princípios éticos condizentes com o bem público.
- A Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) é uma associação profissional que engloba todas as atividades profissionais relacionadas com o imobiliário. As primeiras normas publicadas pela RICS são de 1976 – o RICS Appraisal and Valuation Handbook, conhecido como Red Book[1]
- Criado em 1981, o International Valuation Standards Council (IVSC) é uma organização não-governamental, sem fins lucrativos, criada nos E.U.A. Com sede em Londres, é membro da Organização das Nações Unidas (ONU) e reúne as principais entidades de avaliação imobiliária em diversos países.
Os bens imobiliários podem ser avaliados segundo várias perspectivas e conduzir a valores diferentes, devendo estabelecer-se à partida o objetivo da avaliação, sendo os mais correntes:
- Avaliações no âmbito da atividade creditícia
- Avaliações no âmbito das expropriações por utilidade publica
- Avaliações no âmbito fiscal
- Avaliações no âmbito do processo civil
- Avaliações no âmbito da atividade seguradora
- Avaliações no âmbito das transações
- Avaliações no âmbito do investimento
- Avaliações patrimoniais de particulares e empresas
- Outras
Tipos de valor de avaliação
Consequentemente de acordo com o âmbito, objetivo da avaliação e tipo de imóvel ou propriedade a avaliar podem ser determinados (estimados) diversos valores, sendo os mais correntes os seguintes:
- Valor venal ou de capital
- Valor de mercado
- Valor locativo ou de rendimento
- Valor residual
- Valor efetivo ou atual
- Valor potencial óptimo
- Valor patrimonial tributário
- Outros
Abordagens de avaliação
De acordo com o objetivo da avaliação são utilizadas três abordagens para determinar o valor da avaliação
- Abordagem pelo Mercado
- Abordagem pelo Custo
- Abordagem pelo Rendimento
- Embora existam certas diferenças na aplicação, e maiores diferenças na nomenclatura, de facto, há apenas três abordagens para a avaliação quer de terrenos quer de construções: a Abordagem do Mercado, a Abordagem do Rendimento e a Abordagem do Custo. Na Abordagem do Mercado também conhecida por Abordagem Comparativa, «a avaliação é feita comparando o avaliando com testemunhos recolhidos no mercado de transações que preencham os critérios da base de valor relevante». A estes testemunhos dá-se o nome de comparáveis. Na Abordagem do Rendimento incluem-se todos os métodos de avaliação em que «o valor do capital é encontrado capitalizando ou descontando o rendimento futuro estimado que é gerado pela propriedade, tenha ele origem numa renda ou no resultado da atividade económica instalada na propriedade». A Abordagem do Custo «fornece uma indicação de valor com base no princípio económico de que um comprador não pagará mais por uma propriedade do que pelo custo de uma propriedade de igual utilidade, seja obtida por compra ou por construção, incluindo o custo dos terrenos que possibilitem a construção. Muitas vezes será necessário retificar o valor da propriedade para atender à sua obsolescência quando comparada com outra em estado de novo e que lhe seja equivalente».
Métodos de Avaliação
A menos que haja legislação aplicável, o avaliador é, como se referiu, livre para escolher o método ou os métodos que, no seu juízo, são mais apropriados quer para o tipo da propriedade avaliada quer para os propósitos da avaliação.
Não se deve confundir os métodos com os procedimentos ou técnicas utilizadas: os métodos definem os princípios que se adoptam para atingir o resultado e as técnicas constituem as ferramentas analíticas, de natureza normalmente matemática, que permitem concretizá-las.
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